近日，一个“神盘”项目在中国各地进行销售，被其吸引而买下一套房子的张先生开始心神不宁，甚至怀疑自己陷入了买房“杀猪盘”。
根据张先生透露，该楼盘打出的广告是：购买一套房只要花10万元，包租8年，年利10%，开发商还承诺回购。
受到这个宣传文案的吸引，张先生没有去考察，就买了一套房子。
但是不久，张先生心里就有了疑问：10万的房子，包了8年，10%的收益，是8万元。开发商要付20%的佣金给代理商，那么发展商赚多少钱？他怀疑自己已经进入了“杀猪盘”。
柬埔寨的房子大多卖给中国人？
一个在柬埔寨的同胞说：过去两年，柬埔寨80%的房子都是中国人买的。
行业内部人士透露，柬埔寨房地产投资，有很多都是开发商内销国内的把戏。
一些开发商以低价格获得土地，根据中国人的喜好建造房屋。无论是建筑风格还是文案，都完全符合中国人的品味。
开发人员深知投资者的心理，写出了一整套出色的广告文案，但万变不离其宗，都是围绕着“低投资、高回报、稳收益”来做推广策略。
与之配套的英文，法文，高棉文就敷衍了事。显而易见，开发商们心目中最好的投资者是中国人，而对当地人和其他外国人则没抱多大希望。
浏览器网页搜索“柬埔寨房产高回报”，弹出的网页可以看到各种利好政策信息，营造出一种“只要花钱投资，就一定会赚钱”的氛围。
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此外，国内房地产市场趋于饱和，许多人只能将目光转向周边国家，加上信息匮乏，不了解柬埔寨具体情况，极有可能头脑一热，偏信开商者的广告文案，像张先生这样没有实地考察就投资的大有人在。
许多人抱着“搏一搏”的心态去投资，但如果不了解情况，很有可能血本无归。
公寓楼返租实际上是个美丽的陷阱？
开发商普遍采用“回租公寓”的销售方式，这种宣传口号在柬埔寨街头随处可见。XX楼盘现房销售，包租5年返40%XX楼盘包5年，年返10%XX楼盘与XX酒店合作包租10年，年收益8.64%
但是实际上真的有开发商描述的那么好吗？并不见得。
根据指南针找房的信息，不少开发商就利用投资者“高回报，稳收益”的心理，在制定“回租策略”时，其实已经和售楼部开了N次价格战，每平米均价抬高了一点，三年租金才合适，也就是说，三年内，你收到的每一笔钱，都是你房款中的真金白银。
就像原来卖50万套的房子，把价格标到80万，然后给你10%的年息，并承诺保租3年，开发商在这3年里交24万返租金，相当于卖了56万的房子，这3年开发商一分钱都没有租出去，反而还让投资者高兴，认为房子已经回本了30%。
除提高卖价外，实际上还会返还给你自己的钱，这其中有一种情况，即开发商承诺在业主购买公寓后的几年内，由开发商以返租的形式，每年给业主一定的回报，即可以保证业主的稳定收益。
但是需要注意的是，和您签订返租协议的是一家酒店管理公司，严格来说，和开发商没有任何关系，在三、五年后，开发商离开，酒店管理公司是否能胜任管理工作，是否能真正履行合同义务，还有很长的路要走。
一个以前买过酒店式公寓的买家，约定由开发商经营8年，每年返还总购房款的8%,8年后，买家可选择继续包租或由开发商回购，但签约方是一家酒店管理公司。
3年后，购房者原本定期到账的“回笼资金”却因项目开发商和酒店管理公司的变更而突然停止，协议成为一纸空文。
投资人怎样才能避免陷入公寓返租的陷阱？
投资人易受高回报的诱惑，但高回报却很可能成为可怕的陷阱。对于这一点，首先建议大家应该对房产的地理位置，产品的价格和价值，以及品牌管理等方面进行全面的评估。
二是投资者对经营者的经营能力要仔细辨别，考察经营者过去的业绩，判断是否能做好。
最终，要详细了解公寓的规划，类型，未来商业运营的战略，看这种战略和规划是否具有可行性，还是纯粹的欺骗。
许多投资者陷入了买房的“陷阱”，这并不等于投资柬埔寨公寓不可取。还有不少在柬埔寨购买公寓的投资者也从房产增值中获得回报。
但相应的风险评估也是必不可少的，建议同胞在买房投资时，多做些功课，擦亮眼睛，避免踩雷。
本文部分资料整理自柬埔寨中国商会